Содержание статьи:
Каждый человек стремится к наиболее комфортным условиям проживания. Одним из способов достижения такой цели может стать обмен квартиры на дом. Но, как и при любой другой операции с недвижимостью, для воплощения этой идеи в жизнь определённо необходима серьёзная подготовка.
Этапы
Прежде чем приступить к обмену своей квартиры на частный дом, необходимо определить все этапы предстоящей сделки:
- выяснить, возможна ли такая операция для вашего имущества;
- обозначить преимущества и недостатки;
- внимательно изучить рынок недвижимости;
- найти подходящее агентство;
- определиться, какой вариант вам подойдёт;
- собрать пакет документов;
- грамотно составить договор.
Процедура обмена жилплощади в России регулируется главой 31 ГК РФ.
Преимущества
Главным преимуществом такого решения является тот факт, что жизнь в своём доме совершенно отличается от жизни в квартире. Например, если вы живёте в Москве и вам надоела постоянная суета столицы, для вас будет отличным вариантом произвести обмен квартиры в мегаполисе на дом в более тихом Подмосковье. К тому же вас уже не будут беспокоить соседи с громкими детьми, собаками и ремонтом.
Чаще всего площадь дома гораздо больше площади среднестатистической квартиры. Таким образом, вы сможете увеличить свою жилплощадь с минимальными затратами.
При приобретении дома вам автоматически присваивается участок земли, на котором построено здание. Здесь вы сможете разбить цветник или просто заняться садоводством.
Возможность
Если ваша недвижимость является приватизированной, то при наличии всех необходимых для процедуры бумаг обмен квартиры на дом не создаст больших проблем.
Важно! Если вы являетесь нанимателем муниципальной собственности, то обязательным условием выполнения сделки будет получение от наймодателя разрешения на процедуру.
Вот несколько причин, по которым вам в праве отказать в выдаче разрешения:
- предъявление нанимателю иска о расторжении договора найма;
- арест квартиры;
- нахождение квартиры под залогом;
- жилой дом, в котором находится квартира, подлежит сносу;
- право обладания недвижимостью оспаривается судом.
Рынок недвижимости
После выяснения возможности обмена квартиры на дом в области можно приступать к изучению рынка. При выборе подходящего объекта важно заострить внимание на следующий пунктах:
- приватизация жилья;
- полнота пакета документов;
- наложенные на объект обременения различного рода;
- наличие прописанных несовершеннолетних, недееспособных лиц или инвалидов.
Поиск агентства
Так как процесс обмена квартиры на дом имеет множество сложностей и нюансов, очень важно найти добротное агентство недвижимости, имеющее хорошую репутацию в вашем городе. Риелтор поможет вам определиться с выбором будущего жилья и собрать весь пакет документов.
Оценка недвижимости
В любой сделке каждая из сторон стремится получить большую выгоду. Вследствие этого очень часто владельцы преувеличивают стоимость своего жилища. Для того, чтобы корректно оценить стоимость жилья, необходимо привлечь специалистов. Оценивающая компания рассматривает стоимость недвижимости по нескольким критериям: инфраструктура, общее состояние жилья, его местонахождение. На основании документов, полученных от оценщиков, выбирается вариант обмена имущества.
Два варианта
Если стоимости обоих объектов равны, то имеет место равноценный вариант.
Если обмен квартиры на дом неравноценный, то определяется размер доплаты, вносимой согласно договору стороной, стоимость жилплощади которой ниже.
Сбор документов
Для корректного проведения сделки понадобятся:
- паспорта и ИНН обеих сторон;
- договоры обмена;
- акт подтверждения выполнения встречной сделки, когда одна сторона выразила желание передать недвижимость в собственность позже (ст. 328 ГК РФ);
- кадастровые паспорта;
- выписки из бюро технической инвентаризации;
- свидетельства о регистрации прав собственности;
- согласия супругов участников сделки, заверенные нотариусом, если недвижимость была приобретена в браке;
- выписки из домовой книги;
- справка из попечительского совета при проживании несовершеннолетних детей;
- выписки об отсутствии обременений;
- справка ЖЭО об отсутствии долга по к/у;
- квитанции об оплате госпошлины.
Участники процесса обязаны предоставить оригиналы всех документов. Задача нотариуса — снять копии и заверить их печатью.
Важно! Это лишь основной пакет документов. По каждому конкретному случаю могут понадобиться другие важные бумаги.
Составление договора
В договоре обмена квартиры на новый или старый дом нужно прописать обоюдно согласованные технические данные объектов, их оценочные стоимости, время и место сделки, условия, сумма доплаты при её наличии, непредвиденные ситуации, предпочитаемый метод разрешения разногласий, права и обязанности участников, а также подписи обеих сторон и нотариуса. После грамотного составления договора следует зарегистрировать его в Росреестре.
Оба участника после заключения договора и заверения его нотариусом получают на руки каждый по два экземпляра. По одному экземпляру собственники должны передать для регистрации в Росреестр.
По окончании сбора документов и подписания договора, документы отдают в местное отделение Росреестра для их регистрации. Участники сделки получают документы о праве на вновь приобретённую собственность, лишь по истечении одного месяца после сдачи документов в Росреестр. (https://m.9111.ru/questions/777777777401420/)
Расходы
Во время прохождения всей процедуры участники процесса понесут следующие расходы:
- при площади объектов меньше 100 м2, платить госпошлину не нужно;
- если площадь одного или двух объектов сделки больше 100 м2, то объект с большей площадью облагается госпошлиной в размере 0,5% от оценочной стоимости;
- если жилплощадь проходит процесс обмена второй раз за год, то размер госпошлины увеличивается до 2,5%;
- в случае неравноценного обмена сторона, получающая доплату, обязана заплатить налог в размере 13% от прибыли;
- расходы на комиссию агентства и оказание услуг нотариуса.
Аннулирование обмена
Аннулирование процедуры может произойти по следующим причинам:
- 1) договор обмена признан недействительным;
2) участнику был предъявлен иск;
3) участник сделки был исключен из жилищно-строительного кооператива;
4) жилплощадь является аварийной или подлежит сносу;
5) один из объектов обмена — общежитие;
6) недвижимость является служебной;
7) выявление фиктивности сделки.
Процедура может быть возобновлена после полного устранения причин аннулирования сделки.