Когда можно продавать квартиру при вступлении в наследство

Наследство — это имущество, оставленное умершим человеком. Каждый гражданин имеет право в течение жизни распорядиться своей собственностью. Для этого нужно составить завещание. Оставить в наследство имущество можно не только ближайшим родственникам, но и другим людям. Само завещание в течение жизни можно при желании изменить сколько угодно раз или даже отменить совсем. Подписать его имеет право только сам человек, являясь при этом дееспособным.

В каких случаях можно получить наследство?

1. Если оставлено завещание в пользу определённого лица.
2. Если завещание отсутствует, а человек является наследником по закону.

Завещание может быть оспорено лицами, чьи права или интересы были нарушены условиями, прописанными в этом документе. Делается эта процедура только через подачу иска в суд.

Что такое дата открытия наследства? Какие обязательства для наследника она диктует?

Датой открытия наследства, от которой ведется отсчёт, является день смерти наследодателя. С этого дня наследник становится собственником наследуемого имущества. Но распоряжаться этим имуществом можно только после вступления в права наследства. Обстоятельства могут сложиться так, что наследуемую квартиру необходимо продать как можно скорее. Ведь кто-то должен ежемесячно оплачивать коммунальные услуги, налоги, другие платежи. Приходится это делать наследнику. Но продать квартиру возможно будет только тогда, когда будут оформлены документы, подтверждающие права собственности на это жилое помещение.

Список требований, необходимых для продажи наследуемой квартиры

• Необходимо получить свидетельство о наследстве, в котором прописано, кто является наследником этого недвижимого имущества, а также нотариально заверенный отказ других наследников.
• Недвижимость должна быть поставлена на кадастровый учёт в соответствующем органе.
• Собственник обязан провести государственную регистрацию права на данное жильё в Росреестре.
• Если квартира находилась в залоге у банка, нужно получить согласие этого банка на продажу или погасить ипотечный долг.
• К этому списку прилагается паспорт заявителя и квитанция об уплате госпошлины в размере 2000 рублей.

Необходимо знать, что при продаже квартиры, которая получена по наследству, так же как и любой другой квартиры, по закону продавец обязан уплатить налог. Это подоходный налог на прибыль аналогичен тем налогам, которые платят работодатели и является обязательным для всех. Составляет он 13%. Однако при некоторых условиях его возможно не выплачивать.

Случаи продажи наследуемой квартиры без уплаты налогов

• Если квартира, которая является наследуемым имуществом, находилась в собственности наследодателя более трёх лет. С января 2016 года этот период увеличен до пяти лет.
• В том случае, если получаемая от продажи сумма меньше одного миллиона рублей. Чаще это бывает при продаже комнаты или при долевом наследовании. Когда, например, родительскую квартиру продают двое детей, являющихся равноправными наследниками, их совместный доход от продажи, не облагаемый налогом, составит два миллиона рублей.

Если наследники относятся к одной из категорий граждан, имеющих налоговые льготы. Сюда относятся инвалиды детства, люди, имеющие инвалидность первой или второй группы и пенсионеры. Для получения этих налоговых льгот необходимо подать заявление в налоговую инспекцию, приложив документы, подтверждающие право на эту льготу.

Иногда возникает необходимость продать полученную по наследству долю. Этот процесс также регламентирован законом. Собственники других долей имеют преимущественное право перед другими возможными покупателями. Поэтому прежде, чем продавать свою долю необходимо информировать о своих намерениях всех заинтересованных лиц. Если в течение месяца совладельцы собственности не изъявили желания выкупить продаваемую долю, собственник может её продать другим людям.

По каким причинам люди неохотно покупают квартиру, полученную по наследству?

Продавая квартиру, полученную в наследство, нужно знать о проблемах и рисках, с которыми сталкиваются люди, приобретающие такое жильё. Среди покупателей много тех, кто выберет приватизированную или ранее купленную квартиру, лишь бы не столкнуться с недобросовестными наследниками и избежать неприятных сюрпризов. Неожиданности могут быть связаны с появлением наследников через несколько лет после сделки. Их претензии на обладание проданным жильём возможны. В последние годы суды, чтобы защитить покупателей, часто выносят решение не о возврате квартиры, а только о денежной компенсации таким наследникам. Более того, расчёт этой суммы производится по ценам того года, когда открывалось наследство. В опасной зоне находятся также квартиры, выставленные на продажу сразу после оформления их в собственность или через короткий промежуток времени. Велика доля вероятности, что могут появиться неизвестные наследники. Ещё две ситуации, которые требуют пристального внимания. Это квартиры, оставленные по завещанию одинокими стариками и одинокими мужчинами. В первом случае возможно появление родственников, которые не хотели ухаживать за пожилым человеком, но не против получить оставшееся жильё. Во втором случае покупатели могут столкнуться с внебрачными детьми.

Правила, которые помогут частично обезопасить сделку с наследственным жильём

• Необходимо подробно изучить историю наследования квартиры, круг родственников и возможных претендентов на наследство. Самое действенное средство — это получить от продавца документ, заверенный нотариусом, в котором он обязуется при возникновении проблем с другими наследниками, материально и организационно их решить.
• При возможности лучше избегать сделок с недавно полученным наследством. Если прошло лет 8-10, то риск появления неизвестных наследников минимален.
• В документах обязательно указать настоящую стоимость квартиры, тогда при возникновении судебных разбирательств, сумма возмещения будет реальной.

Есть несколько дополнительных моментов, которые неплохо знать тому, кто получил квартиру в наследство и собирается заняться её продажей.

• Недвижимость, полученная по наследству, не является совместно нажитым в браке имуществом.
• С целью увеличения налогов и предупреждения мошенничества, с января 2016 года, если стоимость продаваемой квартиры, указанная в документах, существенно меньше рыночной, то налог исчисляется из кадастровой её стоимости, умноженной на 0,7.
• По закону суд на стороне добросовестного покупателя жилья. Если наследники будут оспаривать сделку, то квартиру в любом случае никто обратно не вернёт.

И для продавца, и для покупателя недвижимого имущества, полученного по наследству, лучшим вариантом будет оформить эту сделку у нотариуса. Если возможно, то у того, кто занимался оформлением этого наследства. Нотариус несёт ответственность, в том числе материальную, за юридическую правильность сделки. Стоимость услуг нотариуса зависит от суммы сделки и является достаточно существенной. Но так риск намного меньше.