С покупкой квартиры в новостройке, как правило, больших проблем не возникает, поскольку у нее не было собственников, кроме непосредственно самого застройщика. Другое дело квартира на вторичном рынке недвижимости, поскольку предыдущих собственников у нее могло быть много, в связи с чем появляются кое-какие нюансы, о которых покупатель к моменту совершения сделки может и не знать.
В случае приобретения «вторичной» квартиры возникает необходимость изучения ее юридического прошлого. Продавец обязан показать покупателю все документы, относящиеся к праву собственности. А если продавец тянет время и не предоставляет документы, то покупателю нужно насторожиться. Бдительность необходимо проявить и в том случае, если все необходимые документы есть в наличии и покупатель их увидел, но из их содержания становится ясно, что квартиру много раз покупали и продавали.
После изучения документов, покупателю нужно проверить всех прошлых владельцев квартиры и зарегистрированных в ней лиц. Учитывая тот факт, что среднестатистический человек не так уж часто занимается покупкой жилья, то попытка самому заняться проверкой указанных сведений не принесет никакой пользы, всегда есть вероятность не заметить какие-то существенные детали, поэтому многие люди, планирующие приобрести квартиру — «вторичку» предпочитают воспользоваться услугами риэлторского агентства и поручить ему проверку юридической и документальной чистоты жилья.
Профессиональные риелторы, посвятившие своей работе не один год, досконально знают все тонкости в правоустанавливающих документах, они достаточно квалифицированы для того, чтобы осуществить проверку документов качественно и в сжатые сроки. Посещение агентства убережет покупателя от предполагаемых негативных последствий.
Неприятности могут начаться уже после приобретения жилья, из-за фальшивых документов сделку могут признать недействительной на основании решения суда, вслед за этим событием покупатель должен вернуть продавцу квартиру, а продавец деньги покупателю. Но все может обстоять гораздо хуже, продавец может успеть потратить полученные от покупателя деньги (либо солгать, что потратил), и покупатель остается и без денег, и без квартиры. Работа со специалистами агентства оградит покупателя от подобных неприятностей.
Помимо юридического прошлого недвижимости, необходимо разузнать информацию и о самом продавце попросить предъявить документы, удостоверяющие личность, а также при возможности проверить, не привлекался ли он к уголовной ответственности.
Если жилье продает не покупатель лично, а представитель по доверенности, то покупателю нужно быть очень осторожным. Юристы придерживаются мнения, что сделки с недвижимостью с применением доверенности следует запретить, поскольку большая доля отмененных договоров была заключена представителями по доверенности.
Весомый фактор при покупке «вторички» несовершеннолетние собственники. Должно быть разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилища.
Следует изучить технический план БТИ и сравнить с реальной планировкой жилища, чтобы увидеть наличие либо отсутствие незаконной перепланировки или реконструкции. Поскольку если имеется несогласованная с органами исполнительной власти перепланировка или реконструкция, то ее придется узаконивать через суд, и никто не может ручаться за то, что требование о сохранении в реконструированном состоянии будет удовлетворено, возможно, суд откажет в иске и обяжет привести объект в первоначальное состояние.
В договоре обязательно указать настоящую стоимость недвижимости, ни в коем случае нельзя идти на поводу у продавца и искусственно занижать цену, якобы для ухода от уплаты налогов. В случае возникновения проблем после совершения сделки, если дело дойдет до суда, в пользу покупателя будет взыскана ровно та сумма, которая указана в договоре купли-продажи.
Нюансов, на которые следует обращать пристальное внимание в ходе приобретения «вторичного» жилья, очень много, в связи с этим покупатели, не имеющие специальных познаний и опыта в этой области, предпочитают обращаться в надежные риэлторские агентства.