Раздел ипотечной квартиры в 2020 году

Ипотечное жилье – ценный объект, раздел которого вызывает множество споров между бывшими супругами. Возникают вопросы о том, возможно ли разделить имущество в этом случае? Если да, то, как это делается?

Статус имущества супругов

С момента регистрации брака имущество супругов приобретает статус совместного. Оно считается общим без выделения долей. Банки на практике предпочитают выдавать кредиты лицам, имеющим супругов. Они оформляются или на двоих или второй супруг выступает в качестве поручителя, а первый выступает должником.

Положение заложенного жилья

Факт приобретения делает покупателей собственниками. Банк имеет право залога, в случае с невозможностью выплачивать долг, имущество переходит к банку, который вправе его продать, чтобы вернуть деньги. На период действия кредита налагается арест на сделки, в частности, продажу, дарение, мену. Возникают сложности, в том числе, и с пропиской или регистрацией места проживания на квадратных метрах.

На что опираются при разделе

• семейный кодекс;
• ГК;
• Закон «Об ипотеке»;
• текст кредитного договора.

Сформирована относительно стабильная практика раздела имущества, что не исключает возникновения нюансов.

Общие правила раздела

Задача суда определить долю взноса супругов на покупку жилья. Они вправе разделить имущество по собственному усмотрению, подписав соглашение о разделе. Некоторые пары предпочитают оговаривать такие ситуации заранее в брачном договоре.

Судьи исходят из того, что общим имуществом является все накопленное до официального развода. Трудности возникают, когда пара уже получила развод.

Применяется обычно следующая схема раздела:

• остаток долга делится поровну;
• обязательства по выплате процентов также делятся пополам;
• суд определяет долю каждого из бывших супругов.

С учетом интересов детей её увеличивают в пользу родителя, с которым остаются дети. Стороны вправе согласовать данный вопрос путем подписания соглашения, заверенного нотариусом.
Кроме соглашения о разделе имущества, подписанного у нотариуса, стороны вправе пойти на мировую в суде. Если судья согласится с положениями документа, он утвердит его определением.

Переоформление на одного из владельцев

Не запрещено переоформить ипотечное жилье на одно из владельцев. Без согласия банка процедуру не провести. Примерный порядок действий таков:

• обращение с заявлением в финансовую организацию;
• составление контракта о разделе с участием юристов банка (банки советуют обращаться к рекомендованным нотариусам);
• с оставшимся должником заключается новое соглашение.

Финансовая организация согласится на перевод долга на второго супруга, если тот в состоянии выплатить его согласно предложенным условиям.

Бывшие супруги вправе прописать компенсацию второй стороне выплат, произведенных по кредиту, тогда квартира или дом остаются в единоличной собственности одного владельца, второй теряет какие-либо права на приобретение.

Продажа имущества с продажей недвижимости

Закон не запрещает продать квартиру кому-то другому, а деньги внести в качестве выплаты по кредиту.

Процедура проходит чаще всего под контролем банка. Без него сделать что-то трудно, т.к. имущество находится в диалоге, и нет возможности провести сделку, в Росреестре откажутся её регистрировать и права на имущество новому владельцу не перейдут. Рассмотрим несколько вариантов:

• досрочное погашение за счет иного займа или источника средств;
• перевод долга в процессе купли-продажи;
• продать квартиру с долгом под контролем банка.

Банки нередко сами предлагать новый кредит на погашение старого займа. Деньги даются как банком, где непосредственно оформлен кредит, так и другим учреждением (сейчас действуют подобные программы привлечения клиентов).

С жилья снимается обременение и владелец вправе полностью на свое усмотрение распоряжаться жильем. Подобная схема срабатывает, если остаток долга не так очень велик.

Распространена практика получения аванса или задатка или аванса при покупке жилья или другого объекта недвижимости. Суммой погашается долг, оформляются документы о закрытии кредита. И с момента снятия обременения в реестре прав на недвижимость.

Если сумма долга значительная, применяются несколько иная схема:

• суммы вносятся в банковские ячейки (одна для банка, вторая для продавца);
• ключи от ячейки передаются только после подписания и регистрации договора.

Если банк согласился поменять должника без выплаты остатка, на покупателя переводятся все обязанности первого должника. Возможно с ним и заключение нового ипотечного договора.
Однако продажа квартиры в такой форме приведет к падению стоимости, примерно на 20%, а то и больше.

Досрочная выплата кредита

По общему правилу должник вправе заранее выплатить кредит. Некоторые банки прописывают в соглашении с клиентами штрафы за досрочную выплату кредита. Супруги, если нет соглашения между ними, делят штраф поровну.

В чем особенности положения банка

Без его участия не обойтись ни в случае проведения сделки, ни судебного процесса. Финансовое учреждение имеет право на участие или фактически:

• составляет договор;
• дает согласие или отказывается от изменения условий соглашения с должниками;
• право на запрет сделок с недвижимостью, в частности, разделение квартиры между бывшими супругами;
• участие судебного процесса.

Закон сформулирован таким образом, чтобы защитить интересы в первую очередь кредитора. И раздел чаще всего проводится после выплаты кредита, когда прекращаются обязательства. Заставить банк согласиться на раздел почти невозможно.

Раздел через суд

В судебном процессе банк занимает положение третьего лица с собственными требованиями.
Раздел имущества возможен в двух вариантах:

• одновременно с разводом (требования совмещаются в одном иске);
• сторона вправе подать иск о разделе в течение 3 лет после развода или с момента, как вторая сторона узнала о нарушении её прав.

Сроки отсчитываются необязательно с момента развода, что дает основание восстановить срок на подачу иска.

Иск рассматривается в районном суде, компетенция мировых судов на данные споры не распространяется. Если в иске совмещаются требования о расторжении брака и разделе имущества ценой более, чем 50 тыс. руб. дело передается в районный суд.
Действует и правило о рассмотрении спора по месту расположении недвижимости.
Теперь в суд подаются копия иска и приложенных документов и доказательства направления копий иска и приложенных бумаг другим участникам процесса.

Особенности некоторых ситуаций

Как отмечалось выше, если спор затрагивает интересы детей, судья вправе присудить большую часть жилья родителю, с которым останутся дети, как правило, матери.

При участии в ипотечной программе с использованием материнского капитала, каждый из членов семьи, и дети не исключение, получают свою долю уже при заключении соглашения с банком. В этой ситуации может ставиться вопрос о принудительном выкупе доли участников.

Если ипотека оформлена до брака

Общее правило говорить о личном имуществе заемщика. Однако, второй супруг также мог тратить деньги на выплату долга. Предлагаются следующие варианты:

• размеры долей определяются по соглашению между сторонами;
• квартира остается в собственности одного из бывших супругов, но второму выплачивается компенсация;
• компенсация рассчитывается из суммы, выплаченной после заключения брака, которая делится напополам;
• доли распределяются согласно вложенным средствам, но без компенсации.

Жилье, полученное по военной ипотеке, остается в личной собственности, т.к. долг гасится из средств бюджета, в счет которого делаются отчисления из доходов военнослужащего.

В заключении

Приобретение ипотечного жилья вызывает много вопросов, его раздел связан с не меньшим числом нюансов.
У супругов при разводе есть два пути:

• пойти на подписание соглашения о разделе имущества;
• обратиться в суд.

Если жилье покупается с использованием материнского капитала, доли определяются равномерно числу детей. Сложности возникают при расчете компенсации за взносы по ипотеке, оформленной до брака, но выплаченной уже обоими супругами.

Обычно судьи принимают половинчатое, компромиссное решение, не устраивающее в полной мере ни одну из сторон. Таким образом, лучший вариант разделить имущество, подписать соглашение у нотариуса.