Содержание статьи:
Сейчас сдача недвижимости актуальна, как никогда. Это связано с возможностью получать хороший пассивный доход, почти не тратя при этом время и силы. Но не всегда сдача квартиры проходит гладко – недобросовестные жильцы в определённый момент могут перестать платить за аренду. В этом случае встаёт вопрос об их выселении.
Защита владельца квартиры
Рассчитывать на возможность отстоять свои права могут только те собственники, которые сдают своё жильё официально, то есть после заключения договора аренды. В этом случае правовые отношения между арендующим и арендодателем регулируются Гражданским Кодексом Российской Федерации, а если точнее, тридцать пятой статьёй этого Кодекса. Разрешение ситуации будет зависеть от скрупулёзности при составлении договора и описанных в нём обязанностей для обеих сторон.
В то же время закон не отворачивается от граждан, не заключавших договор вообще, либо сделавших это недостаточно внимательно. Если речь идёт о договоре найма, то законы также могут сыграть на руку владельцу жилья. Однако не стоит забывать о том, что досрочное расторжение договора либо же выселение на других основаниях должно быть чётко аргументировано. Условия, при которых недобросовестные жильцы могут быть выселены прописаны во всё том же Гражданском Кодексе и регулируются его двести тридцать пятой статьёй.
На каком основании можно выселить квартирантов?
Согласно законам Российской Федерации существует несколько ситуаций, когда квартиранты могут покинуть арендуемое жильё. Если это происходит по инициативе самого жильца, то можно обойтись без суда. Квартиранту достаточно будет заручиться поддержкой своих сожителей, чтобы съехать. Однако уведомить об этом владельца квартиры ему придётся за три месяца до, собственно, выезда. Из-за того, что законодательно для жильцов, расторгнувших договор аренды раньше срока, не предусмотрено никаких санкций, некоторые собственники вносят в договор пункт о залоге, который не будет возвращён при досрочном расторжении и выезде из квартиры.
В том случае, если выселение должно произойти из-за желания арендодателя, без суда вряд ли получится обойтись. Но в ситуациях, когда жильцы отказываются оплачивать аренду, закон и судья находятся полностью на стороне арендодателя.
Стоит помнить и о том, что суд может позволить расторжение договора, если арендуемая квартира не соответствует нормам законов Российской Федерации, например, находится в доме, требующем ремонта из-за аварийного состояния.
Гражданский кодекс регулирует и другие ситуации, помимо задержки выплат, которые могут повлечь за собой законное выселение жильцов:
- использование жилищного имущества для осуществления коммерческой деятельности;
- ведение образа жизни, приводящего к жалобам от соседей.
Использование квартиры как места для проживания – это не прихоть владельцев, а законодательно утверждённая норма: жилищные помещения должны быть использованы исключительно для проживания в них. Коммерческая деятельность может осуществляться только тогда, когда помещение переводилось в нежилой фонд.
Как выселить квартирантов
При выселении нежелательных жильцов и с квартиры стоит придерживаться определённого порядка действий. Во-первых, арендодатель должен в письменной форме известить своих жильцов о желании расторгнуть договор до срока на имеющихся основаниях. После этого нужно предложить квартирантам выехать добровольно. В редких случаях можно обойтись без привлечения сил государственного принуждения, однако чаще всего приходится подавать исковое заявление в суд. Не стоит забывать о том, что основания должны быть действительно достаточными с точки зрения закона, иначе на владельца ляжет ещё и выплата издержек выигравшим дело жильцам.
Если суд счёл основания достаточно вескими, квартиранты будут обязаны покинуть помещение в течение времени, отведённым на это судом. Особо упорные арендующие не подчиняются даже требованиям суда, но тогда за них берётся уже ФССП. Сотрудники ФССП имеют право выселить жильцов в принудительном порядке, а если они окажут сопротивление, то их имущество будет изъято. Его впоследствии можно будет забрать в течение шестидесяти дней, предварительно оплатив хранение. По истечении шестидесятого дня имущество выставляется на продажу.
При отсутствии договора аренды
Договор аренды в куда большей степени защищает интересы съёмщиков, чем собственника квартиры. Ведь если нет никакого документа, подтверждающего законность проживания третьих лиц на территории чужой квартиры, то это проживание незаконно. В этом случае достаточно обратиться в любой правоохранительный орган с заявлением о захвате территории чужими людьми. Но полицейские не могут выселять нежелательных жильцов насильно, поэтому, если они откажутся покидать помещение, владельцу квартиры также придётся решать проблему через суд.
В том случае, если жильцы заменили замки в квартире и отказываются впускать представителей государственных органов и самого владельца, существует возможность привлечь МЧС, которые взломают замки и выселят жильцов. Но даже тогда присутствие полиции обязательно.
Если кончился срок договора аренды
Жильцы, которые отказываются покидать квартиру даже по истечению срока договора аренды, – далеко не редкость. В этом случае существует несколько способов решения конфликта. Во-первых, можно отнестись к квартирантам с пониманием и заключить новый договор либо дать время на поиск нового жилья. Во-вторых, можно обратиться в полицию, ведь договор с истёкшим сроком приравнивается к отсутствующему договору. И всё ещё остаётся крайняя мера – обращение в суд.
Квартиранты с детьми
Наличие у квартирантов несовершеннолетнего ребёнка несколько усложняет процесс выселения. Есть вероятность, что суд сочтёт основания для выселения недостаточно вескими, но в случае явного нарушения закона останется на стороне арендодателя. Единственное, что обязан сделать собственник, если его жильё снимают люди с детьми – уведомить их о своих намерениях заблаговременно, чтобы они успели найти другую квартиру.