Содержание статьи:
Ни для кого не секрет, что в современное время сдача жилья в аренду является неплохим заработком. Но бывают такие моменты, когда жильцы-арендаторы не оплачивают аренду и коммунальные услуги, а также нарушают правила проживания в многоквартирном доме – шумят в неустановленное время, мешают соседям, или еще хуже, ведут аморальный образ жизни. В этой ситуации целесообразно будет выселить их из занимаемого жилья. Однако, как показывает практика, этот процесс не всегда проходит безболезненно как для арендодателя так и для арендатора.
Выделяют несколько причин, на основании которых можно осуществить выселение квартирантов:
- причинение вреда имуществу арендодателя;
- задолженности по оплате коммунальных платежей, а также затянувшаяся оплата аренды;
- постоянное нарушение режима проживания;
- несоблюдение мер безопасности.
В этом случае договор аренды расторгается и арендатор должен выехать из квартиры, возместив все долги по платежам. Но здесь есть свои нюансы – договор может быть заключен на какой-либо временный промежуток либо являться долгосрочным. В таком случае если договор имеет срок год – то для расторжения оного может послужить два просроченных платежа. Если же договор долгосрочный – то здесь решением для выселения является задолженность за коммунальные услуги более чем за шесть месяцев. Нужно помнить, что долгосрочный договор должен быть оформлен в соответствующем государственном органе. Такая мера необходима, если потребуется досудебное расторжение. Но арендодатель вправе выдворить жильцов и без договора – статья 687 ГК РФ гласит, что физическое лицо вправе распоряжаться недвижимостью, которой по своему усмотрению. При выявлении недостатков, владелец жилья должен за 2 недели до предполагаемого выселения уведомить жильцов о своем намерении, и о том, чтобы они устранили проблему. Если же арендаторы игнорируют арендодателя, то последний вправе обратиться в соответствующие органы.
Процедура выселения квартирантов зависит от того, на каком основании они проживали – по договору аренды или на устном соглашении. Выше уже был рассмотрен вариант, когда между квартирантом и хозяином жилья заключается договор аренды. Теперь нужно рассмотреть вариант, когда договор не заключался. Такие ситуации возникают, когда жилье арендуют родственникам либо близким друзьям. Здесь выселение происходит без вовлечения посторонних лиц, но если арендаторы выражают несогласие с собственником жилья, то арендодатель вправе применить такие методы как:
- Поменять замки в жилище, когда там отсутствуют арендаторы;
- Посетить квартирантов для дополнительной беседы;
- Поднять стоимость аренды;
- Вызвать сотрудников полиции с целью освободить жилье от нечестных арендаторов;
- Проконсультироваться с опытным юристом во избежание проблем.
Если договориться с жильцами не получается, и полиция бессильна (даже если есть договор) – то стоит воспользоваться услугами суда для урегулирования данного вопроса. Так как судебные тяжбы — это процесс небыстрый, то вполне можно все упростить. Для этого нужно своевременно подать исковое заявление с необходимыми документами, и установить основания для расторжения договора, а основаниями могут послужить постоянные неуплаты за коммунальные услуги и просрочка квартплаты. В иске обязательно должна указываться стоимость ущерба на момент подачи иска, сведения об участниках тяжбы. Ко всему прочему указывается то, ради чего и возникает судебное заседание. Это может быть, как выселение арендаторов, так и возмещение ущерба, и оплата задолженности. По мере того, как исковое заявление было составлено, оно передается в Канцелярию соответствующего органа. Обычно на рассмотрение заявления уходит пять дней. После принятия положительного либо отрицательного решения участники конфликта должны быть уведомлены об этом на протяжении судебной тяжбы, согласно закону, арендаторы имеют все основания не покидать помещение, которое арендуют на заключительной стадии суда подключаются судебные приставы. Если квартирант выселяется самостоятельно, то работу суда можно считать завершенной. Если же бывший квартирант не покидает жилье добровольно, то приставы обязаны заключить акт выселения. Для этого приглашаются свидетели, т.е. понятые, обычно в составе двух человек. В акте указывается основание для выселения, производится опись имущества, которое принадлежит арендатору, и ставятся подписи всех участников процесса.
Возможно ли выселение жильцов с детьми и в зимний период?
Даже если у арендатора присутствуют несовершеннолетние дети, то их наличие никак не влияет на отмену процедуры выселения. Равно как и время года – независимо, зима или лето, выселение все равно состоится. Единственное, на что может рассчитывать арендатор – только лишь на отсрочку выселения. В этом случае суд может принять положительное решение в пользу таких категорий граждан как: несовершеннолетние, пенсионеры, люди с психическими либо физическими отклонениями (в том числе инвалиды), недееспособные.
Если квартиранты прописаны в этой квартире – выселить их будет еще сложнее. Для этого нужны будут неоспоримые доказательства. А также нужно понимать, что если у квартирантов постоянная прописка, то она дает возможность проживать на занимаемой жилплощади неограниченный период времени. А этот факт указывает на то, что судебный процесс затянуться. С временной пропиской дело обстоит проще — она регулирует период проживания в арендуемом жилье.
Что делать, если жильцы оказались шумными? Что является показателем нарушений тишины?
К этим факторам часто относят: крики, выяснение отношений, прослушивание громкой музыки в дневное и ночное время, шумный ремонт во внеурочное время. Здесь нужно постараться мирно урегулировать возникший конфликт. Ведь если владелец жилья не сможет договориться с арендаторами, то его могут лишить жилплощади за нарушение прав остальных жильцов (статья 293 ГК РФ), продав ее с торгов. Если договориться мирно не удается, то для составления протокола приглашается участковый. На основании этого протокола можно будет подтвердить свои слова о нарушении шумовых норм.
Асоциальное поведение также является причиной для выселения. Самый типичный пример асоциального поведения – это алкоголизм. Часто арендатор в состоянии алкогольного опьянения может вести себя неадекватно – буянить, оскорблять соседей, мешать ночному сну. Для фиксации такого поведения обязательно нужны подтверждения от соседей, и видеосъемка, которая будет необходимым доказательством в ходе судебного разбирательства.
Как выселить недобросовестных квартирантов, этот вопрос очень сложный, требующий серьезного и вдумчивого подхода. Всегда нужно составлять договор аренды, даже если квартира будет сдаваться родным и близким. В договоре всегда нужно прописывать все нюансы, дабы избежать потом серьезных проблем. Не надо полагаться на добросовестность арендатора. Арендатор в чужой квартире ни за что не отвечает. А держать ответ перед соседями, ЖКХ, участковым придется именно владельцу жилья.